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棚改货币化安置政策调整,楼市发展又到十字路口


发布时间:2018-07-13

   6月下旬,“国开行收紧棚改融资”、“棚改货币化被叫停”等爆炸性消息在房地产和金融市场上不断酝酿、蔓延,随即两市地产股出现集体大跌。

  针对收紧棚改融资的市场传闻,国开行迅速辟谣并表示棚改各项工作仍在有序开展,但这并未消除市场疑虑,诸如“未来棚改安置的趋势究竟如何”、“三四线城市的棚改政策是否延续”、“高度依赖棚改货币化的三四线城市楼市是否会迅速降温”、“三四线楼市未来走向”等话题依然受到广泛关注,棚改政策的调整虽然短期影响有限,但客观上对楼市中长期发展有重大影响。

  各方观点

  易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为,首先,棚改市场不会发生根本性逆转,新三年棚改计划还会继续实施;其次,货币化比重并非急剧收缩,而是缓步下降;另外,短期内棚改货币化安置收紧对三四线城市影响程度有限,中期还要结合未来棚改政策走向做具体分析,因此在当下时间节点,市场大可不必做过多负面解读。值得一提的是那些市场容量较小的三四线城市,棚改可能是市场冷暖的主因,棚改市场规模大小、持续周期长短、货币化安置力度等多方面因素都会对其市场产生根本性影响。

  仲量联行中国区研究总监周志锋认为,经过本轮的快速去化,未来棚改对三四线城市整体的促进作用可能存在边际效应逑减,销售的持续高增长不可期。同时伴随调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入,加之国家货币政策的收紧,预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。

  社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,部分三四线城市楼市的繁荣确实有潜在的逻辑和基本面支持。有一些来自消费升级的置换需求,以及城市本身的产业发展、基础设施的建设,各地如火如荼的小城镇建设等吸引更多的人买房。

  58 安居客房产研究院首席分析帅张波认为,不同城市的棚改对于房价的影响有较大差异性,如果只是将房价上涨“推责”到棚改,则显得过于武断。

  房地产专家顾云昌认为,货币化安置方式增加了三四线楼市的需求量,使市场上原有的供求关系发生变化,房价上涨,进而解决去库存的问题。货币化安置需要因地制宜做出调整,及时规避风险,同时考虑到企业经济的发展、各地经济的增长等多方面因素,棚改将逐渐走向规范化。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,货币化安置比例减少,三四线城市楼市或会迅速降温。过去一年多,由于棚改货币化安置比例较高,加上房企布局下沉至三四线城市,总体上推动三四线城市楼市轮动上涨,某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。如果棚改货币化安置刹车,由于三四线城市人口量有限、需求有限,楼市将会降温,从而影响房企销售业绩。另外,三四线城市二手房市场并不活跃,没有人接盘,一旦楼市开始调整,其市场状况要比一二线城市更糟糕。

  中信证券研究机构认为,2017年以来,三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离,同比增长大幅提升,尤其是2017年,三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地,其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求,支撑了2017年其城市房价。

  新城控股发表评论认为,三四线城市的市场,棚改有一定推动作用,但不是最主要的。三四线城市的红利主要得益于两个方面的推动:一是农民进城,二是改善性需求的释放,也就是三四线城市现有住房品质,无法完全满足群众美好生活的需要所蕴含的市场潜力,所以三四线城市的红利未来还会持续一段时间。

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