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江西住建厅发文“重拳”规范商品住房销售,十余项违规将被严查!


发布时间:2018-12-05

      12月4日,江西省住房和城乡建设厅,正式下发《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》(下称通知),重点打击侵害群众利益的违法违规销售行为。《通知》明确提出房地产开发企业(下简称房企)在商品住房预售前就要对车位出租价格作出承诺,明令禁止以“电商”等第三方名义收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“茶水费”。


       未报送“一房一价”表的项目将暂缓网签

       《通知》要求,房地产开发企业应在每年6月和12月向属地房管部门报送商品房开发项目预(销)售半年计划;

预(销)售许可申请前须报送商品房“一房一价”表,并纳入网签备案系统进行价格管理。

房管部门对未按制度报送上市计划和“一房一价”表的项目,暂缓办理网签。

       没有预售许可

       不得收取认筹金也不能做广告

      当市场不景气时,拖延上市“捂盘惜售”就成为部分不良开发商的惯用手段。《通知》要求,达到预售条件的楼幢,房地产开发企业应当在30日内向预(销)售审批行政部门申请预(销)售许可,严禁以分批、拆零等方式进行申报,拖延上市销售时间。

      预(销)售审批行政部门应当将通过审批的预(销)售许可项目、可售楼盘和房源信息在房管部门信息网站公开。规划、建设部门应当督促房地产开发项目建设进度。

       房地产开发企业应当将含有格式条款的商品房买卖合同文本报市场监管(工商)部门备案,不得利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

       取得商品房预(销)售许可证后,房地产开发企业要严格按照已报备的《商品房预售方案》对外公开销售。

       对未按照《商品房预售方案》销售的,当地房管部门应责令限期改正,逾期未改正的,可暂缓办理项目网签。

       未取得预售许可证的项目,房地产开发企业不得对外销售,不得以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

        同时,商品住房广告应当载明预售许可证号,没取得许可或备案的房地产项目不得做预(销)售广告。

      取得预售后须在10日内一次性对外销售

      《通知》提出,要完善商品住房信息公示制度,取得预售许可的商品住房项目要在10日内一次性公开全部批准预(销)售房源。

       房地产开发企业商品房销售应当执行明码标价制度,在商品住房销售现场明显位置公示以下信息:预售许可证及预售方案信息;

        商品房“一房一价”表信息,包括:楼层、朝向、房号、户型、建筑面积、公摊面积、销售价格、价格有效时间等;

商品房销售进度信息,按照“可售”、“预定”、“已售”等每套房屋的销售状态信息公示。

精(全)装修商品住房还需公示住宅装修价格、施工图审机构对装修设计图的审查文件、住宅装修标准清单、装修价格评估报告等内容。

       新批精装修房中全面实行装修价最高限价

      多种装修方案供购房者自愿选择

        《通知》明确,在该通知印发前已批在售的精(全)装修商品住房楼幢,开发企业应按通知要求规范销售行为,完善公示信息;

        房管部门应当对新批精(全)装修商品住房楼幢的装修价格实行最高限价。

        房地产开发企业应提供多种装修方案供购房者自愿选择。

        新建精(全)装修住宅预售前,房地产开发企业应建造销售楼盘内所有户型实体装修样板房,并由房管局或房地产(估价)行业协会通过公开随机抽签的方式选定多家评估机构,对样板房进行装修价格评估,评估后的均价作为装修销售价格。

        装修销售价格应当纳入备案系统进行价格管理,并与住宅销售价格分开计算。

        售房时,房地产开发企业须将已公示的装修价格经购房人签字确认并存入购房档案。

        住宅预售装修价格应当在商品住房“一房一价”表中体现,并接受价格监管部门监管。

     这些费用一律禁收

     不得收取“团购费”“茶水费”加价出售

       房地产开发企业在申请商品房预售许可时,对所配建的汽车车位(车库)出租价格作出承诺并报价格监管部门接受监管,同时抄送房管部门,并在销售现场公示。

        住房预(销)售不得捆绑出租车位(车库、柴火间、储藏间等)。

        房地产开发企业实行商品房代理销售的,应当委托具有企业法人资格、按规定办理备案的房地产经纪机构代理,代理费用按“谁委托谁支付”原则执行,不得将代理费用转嫁购房人。

      不得委托个人或者没有经过备案的机构进行销售代理;

      不得采取通过“电商”、“服务商”、“科技公司”等第三方,收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“茶水费”等加价出售商品住房。

     禁止以变更购房人等方式

     投机炒作未交付商品房

       房地产经纪机构和执业人员不得垄断房源、操纵房价,炒卖房号、赚取差价,代收代管甚至非法侵占、挪用客户交易资金,采取威胁、恐吓等暴力手段强制提供代办服务、担保服务、强制收费。

不得就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”,非法规避房屋交易税费,与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。

不得通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。

     不得捆绑车位,装修名义加价

      申请预售时要对车位价作出承诺

        记者了解到,房地产开发企业应当严格按照政府备案价格一次性公开对外销售,

      不得捂盘惜售或者囤积房源,不得价外加价或者以捆绑车位(车库、柴火间、储藏间等)、装修等附加条件变相价外加价;

       不得扩大面积建造样板房,误导消费者;不得通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付、变相垫付首付款或者限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款;

       不得一房多卖或者向不具备购房资格的对象出售商品住房,或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策;

       不得雇佣人员制造抢房假象,恶意炒作,哄抬房价,扰乱市场秩序。

     回归住房属性

     广告不得有升值、投资回报承诺

       房地产开发企业、房地产经纪机构发布商品住房广告,应当遵守相关广告监督管理和房地产管理的规定,内容应当真实、合法、科学、准确,不得欺骗和误导公众。

        商品住房广告应当载明商品房预售许可证号,不得发布未取得许可或备案的房地产项目预(销)售广告;

        涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设期间,应当在广告中注明;

       广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;

       不得含有为购房人办理户口、就业、升学等事项的承诺;

       不得通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假房源和价格信息,捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息。

        房地产开发企业、房地产经纪机构发布的各种形式的商品住房广告,其中明示及承诺的内容和事项,应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。


这些违法违规销售行为将被严厉查处

房地产开发企业、房地产经纪机构违反该通知规定,对未取得预售许可证的项目擅自预售商品住房、不按规定使用商品房预售款项、将作为合同标的物的商品房再行销售给他人即一房多卖、委托没有资格的机构代理销售商品房等行为,由房管部门依照相关规定,从严从重处罚。

  • 广告宣传违反规定,从严从重处罚

广告经营单位、房地产开发企业和房地产经纪机构进行商品住房销售广告宣传违反该通知规定的,由市场监管(工商)部门依照相关规定,从严从重进行处罚。

  • 价格监管部门查处未落实明码标价行为

房地产开发企业、房地产经纪机构违反该通知规定,未落实商品住房明码标价、“一房一价”制度、预售装修价格未纳入“一房一价”表中接受价格监管部门监管、车位(车库)出租未承诺出租价格并报价格监管部门监管、捆绑搭售、收取或变相收取价外费用、加价出售商品住房、将代理费用转嫁购房人、操纵房价等行为,由价格监管部门按照有关规定查处;

  • 市场监管、税务部门查处“阴阳合同”与避税行为

为客户签订“阴阳合同”提供便利、非法规避房屋交易税费等行为由市场监管、税务部门按有关规定查处;

  • 扩大面积建造样板房将被约谈并要求整改

扩大面积建造样板房,误导消费者、未按规定公示预售信息、捂盘惜售、垄断房源等行为,房管部门应当采取书面警示、约谈企业主要负责人、整改到位前暂缓网签等督促整改到位。

视情节轻重,还可采取公开通报、列入失信企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核等措施;

对拒不整改的可暂缓办理其他相关手续,直至取消其开发企业资质,并将有关信息通报土地、税收、金融、市场监管等相关部门,限制其参加土地购置、金融信贷等。

  • 违法犯罪及涉黑涉恶问题交司法机关处理

对非法侵占、挪用客户资金,暴力手段强制提供服务、与投机炒房团伙串通等涉嫌违法犯罪以及涉黑涉恶问题移交司法机关处理。

相关处理结果信息与国家企业信用信息公示系统(江西)对接,并将查处结果通报各成员单位,形成联合惩戒。

      坚决问责涉嫌隐瞒包庇 玩忽职守的部门和人员

       我省要求各级房管、市场监管等部门加强对商品房销售行为的监管和指导,加大日常巡查检查力度,督促房地产开发企业严格依法依规进行商品房销售。

对发现违法违规行为的,从严从重查处。对违法违规行为打击不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方,要加大督查力度。

      对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员,要坚决问责。

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